Аудит ЛА контроллера  Рона Гальперина рисует мрачную картину

19.01.2020 20:34
shadow
Аудит ЛА контроллера  Рона Гальперина рисует мрачную картину

Город Лос-Анджелес тратит больше денег налогоплательщиков, чем ожидалось, чтобы построить меньше квартир для бездомных. Это заключение нового аудита Предложения HHH, которое было принято горожанами Лос Анжелеса в 2016 году, чтобы профинансировать 10 000 новых квартир для бездомных.

Аудит ЛА контроллера Рона Гальперина рисует мрачную картину способности города построить достаточно жилья с помощью 1,2 миллиардов долларов в виде облигационных фондов Prop HHH, чтобы не отставать от растущей бездомности.

«Время, необходимое для завершения этих проектов, не соответствует уровню срочности при масштабе кризиса бездомности», — говорится в отчете.

Аудит включает ряд рекомендаций по снижению затрат и ускорению темпов строительства.

Alex Fridman Jr

Вот пять выводов из аудита:

1. О строительстве этих 10000 единиц:

Предложение HHH было продано избирателям Лос-Анджелеса как способность квартировать в постоянное госжильё как минимум 10 000 бездомных. Предполагается, что это жильё будет сопровождаться сопутствующими услугами мёд и соцработников и поэтому называется "вспомогательное" жильё.

Теперь аудит Гальперина говорит, что мы, вероятно, получим 7640 квартир, хотя почти все деньги облигаций были выделены. И это только в том случае, если все проекты на стадии разработки будут завершены.

Кроме того, только 5 873 из 7 640 предполагаемых единиц будут иметь сопутствующие слуги. Остальные квартиры будет для малоимущих и для управдомов.

2. Затраты выросли, но по неожиданным причинам.

По оценкам города, в 2016 году строительство квартиры вспомогательного жилья будет стоить от 350 000 до 414 000 долларов, в зависимости от количества спален. Теперь, более чем через три года после этой оценки, по данным аудита, средние затраты на единицу жилья составляют 531 373 долл. США.

Один проект — 41-квартирный комплекс в Кореатауне оценивается в более чем 700 000 долларов США за квартиру.

Вы можете подумать, что виновата дорогая земля, но аудит указал на рост затрат на строительство в качестве основного виновника. Гальперин уделяет особое внимание так называемым «мягким расходам», включающую оплату услуг консультантов, выдачу разрешений и финансирование.

По результатам аудита выяснилось, что разработчики тратят 35–40% своих строительных бюджетов на эти «мягкие» расходы (более типичные затраты составляют около 30%). По словам Гальперина, «фактическая стоимость земли» составляет 11%.

Но не все эти финансовые неудачи были вызваны затратами на строительство. Гальперин сказал, что город прогадал продав многие свои облигации HHH «задолго до того, как вырученные средства будут использованы для строительства жилья для бездомных». Это решение привело к тому, что до июня этого года "ненужные процентные платежи" составили не менее 5,2 млн. Долл.

3. Проекты строятся слишком долго, чтобы повлиять на рост бездомности.

Спустя почти три года после того, как избиратели Лос-Анджелеса приняли предложение HHH, сколько единиц вспомогательного жилья было открыто? Ноль.

Два проекта планируется открыть к концу года, в общей сложности 117 квартиры (74 из них с вспомогательными услугами). 19 проектов находятся в стадии строительства.

Этот явно медленный график не является необычным. Постройка вспомогательного жилья обычно занимает от трёх до шесть лет. Но Гальперин говорит, что, учитывая «кризис бездомности» в Лос-Анджелесе, руководители городов должны найти способ ускорить его. По данным января 2019 г. более 36 000 человек испытывают бездомность в Лос-Анджелеса.

4. Поддержка инновационных жилищных решений и чрезвычайных мер.

Уже обеспокоенный невыполнением поставленных задач, комитет по надзору за предложением HHH в январе 2019 г. выделил 120 млн. Долл. США с целью ускорения строительства жилья и сокращения расходов. Они запросили лучшие идеи для производства 1000 новых единиц вспомогательного жилья менее чем за два года.

Недавно город выбрал шесть проектов для тестирования. В аудите отмечается, что проекты «потенциально способны значительно снизить затраты и сократить сроки разработки», но ещё слишком рано для окончательного вердикта.

Тем не менее, Гальперин рекомендует изучить возможность перераспределения средств из более дорогих проектов в более дешевые.

Он также рекомендует использовать любые имеющиеся средства для приютов, хранилищ и душевых для бездомных.

5. Устраните волокиту.

Благодаря недавнему гранту в размере 1,5 миллиона долларов США от United Way of Greater Los Angeles, в городе теперь есть «Консьерж HHH». Работа консьержа заключается в ускорении проектов жилищного строительства. Контролер рекомендует поддержать усилия консьержа и, возможно, выделить больше персонала, чтобы помочь упростить выдачу разрешений.

Законопроект, недавно подписанный губернатором Гэвином Ньюсомом (AB 1197), также может помочь, отмечает Гальперин, освободить вспомогательное жилье и приюты для бездомных от некоторых государственных экологических требований. Городские власти надеются, что новый закон поможет отразить несколько исков от общественных групп, направленных на блокирование усилий города по строительству жилья.

Это не первый случай, когда Гальперин ставит под микроскоп инициативы по бездомности. Ещё в августе его офис опубликовал ревизию, которая поставила под сомнение эффективность программ по работе с бездомными, проводимых Управлением по бездомным службам Лос-Анджелеса (LAHSA) в городе Лос-Анджелес.

В ходе аудита выяснилось, что текущая стратегия LAHSA в городе ошибочна и не может похвастаться впечатляющим результатами, когда дело доходит до перемещения людей с улицы в постоянное жилье.


Источник: “https://www.echoru.com/index.php?route=blog/blog&blog_id=10525”